Continuando con el análisis publicado ayer con Evolución de la financiación hipotecaria (I), hoy queremos darles algunas pautas de cómo está funcionando en la actualidad la banca en lo relativo a la financiación de la compraventa de inmuebles, en un entorno marcado por la inestabilidad laboral y por el inmenso stock que inmuebles que mantiene la banca en sus balances.
Precisamente, es esa cartera inmobiliaria de la banca la que está marcando el ritmo en las transmisiones durante los últimos meses. Tanto particulares que pretenden vender, como promotores sin financiación bancaria, están chocando frontalmente en sus pretensiones con la banca ya que esta tiene la "sartén por el mango" en la financiación y por lo tanto, la última palabra en lo que a dirigir las ventas hacia sus propios inmuebles se refiere.
Especialmente a los particulares que quieren vender un inmueble, sólo les queda bajar notablemente el precio o encontrar un comprador con recursos de liquidez suficientes.
Enlazando con la evolución de las premisas que ayer aportábamos, desde que se inició la crisis financiera en el año 2007 y especialmente en los dos últimos años cuando las carteras inmobiliarias de la banca han crecido exponencialmente, la financiación hipotecaria ha tenido como axiomas:
- No era necesaria una nueva tasación toda vez que el inmueble ya se encontraba en el balance de la entidad financiera. Con su adjudicación (por dación en pago, compra a promotor, embargo, etc.) la entidad le ponía valor de venta en función del mercado, de la deuda de la que procedía, etc.
- Se financiaba el 100% del importe de la transmisión, quedando fuera únicamente los gastos de la operación (escrituras, registro, impuestos, etc).
- El comprador asumía tan sólo los gastos asociados a la operación, beneficiándose además de unas condiciones financieras más ventajosas en comparación a la compra a un particular o a un promotor libre.
Lo que diferencia el adquirir un inmueble a la banca en lugar de a un particular o promotor libre es el no tener que desembolsar previamente cantidades que supusieran un 20% de la tasación, ni el estar condicionado por un valor de tasación actual a la baja. Todo ello además de unas condiciones en tipo de interés y comisiones que penalizan mucho las compras de viviendas ajenas al banco en cuestión.
A finales de este año 2012, a lo que estamos asistiendo es a que algunas entidades financieras han comenzado a financiar también los gastos (escrituras, registro, impuestos, etc) asociados a compraventas de sus propios inmuebles.
En este sentido volvemos a situarnos en los criterios previos al estallido de la burbuja inmobiliaria cuando un particular podía adquirir un inmueble sin desembolsar un sólo euro, pagando únicamente sus cuotas como si de un alquiler se tratase. La gran diferencia con aquellos años es el cierre del grifo crediticio actual y la necesidad de que el mercado absorba todo este stock para que vuelva a fluir y a dinamizar la economía. Si el camino tomado para ello es bueno o malo, el tiempo nos lo dirá dentro de unos meses.
Equipo de redacción dE
Imagen | Tax Credits
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