Cada vez son más las entidades financieras que, con la intención de aligerar su cartera inmobiliaria, ofrecen actualmente mayores facilidades de financiación a los compradores. En este sentido, los últimos movimientos están siendo conceder también la financiación de los gastos asociados a la compraventa del inmueble (honorarios de notaría, registro de la propiedad, impuestos, etc) que suelen ser superiores al 10% del montante de la operación. En los artículos de hoy y mañana en dE nos preguntamos si es acertada o no esta práctica y hacemos un repaso a la evolución del criterio que ha mantenido la banca española en este aspecto desde el período previo al estallido de la crisis financiera internacional.
El criterio de prudencia valorativa que siempre mantuvo el banco de España fue el de que la financiación hipotecaria sobre la vivienda no excediera del 80% del valor de tasación. Se habla de valor de tasación (establecido por un experto "independiente") como valor real o precio de mercado, entendiendo que debe ser muy aproximado al precio de compraventa pactado libremente en el mercado entre dos agentes (comprador y vendedor) independientes entre sí.
Estos datos ya nos aportan una primeras premisas para entender el criterio que acertadamente decide establecer el regulador:
- Valor de tasación = Valor aproximado de compraventa pactado libremente en el mercado.
- Financiación de hasta el 80% para que las entidades salvaguarden con prudencia sus garantías ante posibles correcciones a la baja en el valor de mercado de los inmuebles.
- Los compradores debían asumir como mínimo, el 20% restante más los gastos de la operación de compraventa que ascienden a más del 10% del montante total (escrituras, registro, impuestos, etc).
Este sería el marco idílico, en el que los compradores son ahorradores con recursos dinerarios (lo que a su vez denota muy positivamente para el análisis de riesgo del banco, que tienen capacidad de generación de recursos/ahorro)La época de bonanza iniciada a finales de los años 90´s, el boom de la burbuja inmobiliaria, el "recalentamiento" monetario y crediticio y la connivencia de Gobiernos, Regulador, banca, empresas y ciudadanos, llevaron a una distorsión de la economía y de las premisas iniciales expuestas, que quedaron así:
- Las tasaciones se realizaron "a futuro" en un escenario de fuerte revalorización de los inmuebles en el mercado, lo que llevó a valoraciones excesivamente infladas.
- Las sobrevaloración de las tasaciones lleva a que con frecuencia, el 80% de las mismas que se financia supere el precio pactado de compraventa, dando en ocasiones hasta para los gastos. Esto es de facto una financiación hipotecaria del 100% más gastos.
- Los compradores no asumen nada con fondos propios. El banco lo ha financiado todo y simplemente comienzan a pagar sus cuotas al mes siguiente, como si de un alquiler se tratase.
La contracción de la economía desde el año 2007 motiva que con los crecientes niveles de desempleo no se pueda hacer frente a las cuotas hipotecarias ni haya interés en luchar por mantener una vivienda en la que:
- El comprador no ha invertido grandes ahorros (como sí contemplaba el escenario inicial)
- El precio de la misma se encuentra en caída libre y no compensan los esfuerzos por un valor patrimonial negativo.
Ahora bien, los problemas que surgen de esta deriva inmobiliaria y que los compradores (inversores, no lo olvidemos) quieren dejar en manos de la banca, son que debido a su decreciente valor, la tasación ahora no arroja un valor suficiente para saldar la deuda financiera con su misma entrega (dación en pago), como ya se expuso en otros artículos. El problema no se soluciona si la banca no acepta la pérdida en el valor de los inmuebles en tanto en cuanto el deudor responde de la deuda contraída, además de con el propio inmueble hipotecado, con todos sus bienes presentes y futuros.
La realidad es que la banca se encuentra con un stock elevadísimo de inmuebles y es necesaria la recuperación de liquidez a través de su venta para continuar con el negocio tradicional y que vuelva a fluir el crédito por toda la economía española. Mañana, les expondremos las prácticas actuales de la banca para tratar de solventar el problema de la vivienda en España.
Equipo de redacción dE
Imagen | Howardlake
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