sábado, 24 de noviembre de 2012

La gestión del excedente inmobiliario en España presenta un paralelismo con la solución irlandesa



 
En las últimas semanas les hemos hablado en estas páginas largo y tendido sobre los principios y los dogmas sobre los que se sostiene la estructura de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (SAREB), y hoy queríamos ir más allá. Porque a la vista de cómo se están desarrollando los acontecimientos, hemos detectado que existe un cierto 'paralelismo' entre la gestión del excedente inmobiliario en España con la que tuvo lugar en Irlanda tras el estallido de la burbuja inmobiliaria y la crisis financiera.
 
 
El análisis se llevará a cabo en base a las siguientes variables: evolución de los precios, stock de viviendas vacías en el conjunto del mercado, tasa de paro, estabilizadores automáticos, morosidad, provisiones y gestión del excedente. Veamos cada uno de ellos:
 
 

 
 
1) EVOLUCIÓN DE LOS PRECIOS
 
 
Mientras que la crisis del sector en el caso de la economía española fue más tardía, ya que no se manifestó hasta que las consecuencias de la crisis financiera se trasladaron a las variables macroeconómicas (producción, precios, consumo y desempleo). En el caso irlandés fue mucho más temprana, experimentando un acuciado descenso de precios de las viviendas, que en el período comprendido entre el tercer trimestre de 2007 y el cierre del pasado ejercicio fiscal de 2011, se ha cifrado en niveles cercanos al 50%. En el caso español la caída ha sido mucho más suave y moderada, y aunque las perspectivas sobre el mismo no son muy halagüeñas, el descenso medio apenas supera el 20% sobre su nivel de máximos
 
 
2) STOCK DE VIVIENDAS VACÍAS
 
 
En los años del 'boom inmobiliario' tanto inversores internacionales, así como los particulares, empezaron a hacer acopio de inmuebles en sus carteras de inversión, lo que acarreo una fuerte demanda y el subsiguiente alza de precios. Derivando en un número cada vez mayor de viviendas vacías, que en el caso irlandés (muy a pesar de la estrepitosa bajada) se sitúa en el 10% del parque total de viviendas.
 
 
Por otro lado, en el caso español, llama la atención que a pesar de contar con una caída de los precios mucho más moderada, el porcentaje de viviendas vacías se sitúe por encima del 15% del total, lo que debería traducirse en una mayor caída de precios a futuro
 
 
3) MERCADO DE TRABAJO
 
 
Como consecuencia de la crisis económica, Irlanda acució una tasa de paro del 10%, una cifra muy ácida, pero que supone la mitad que la que registra la economía española, que recientemente ha superado la barrera psicológica del 25%
 
 
4) ESTABILIZADORES AUTOMÁTICOS
 
 
Los estabilizadores automáticos están comprendidos por el conjunto de medidas previstos por los Estados para garantizar cierto nivel de renta o de producción cuando el ciclo económico se torna recesivo, y entre los cuales podemos encontrar las prestaciones de desempleo. A este respecto es de destacar la tremenda generosidad del subsidio de desempleo en España en comparación a irlandés, teniendo como consecuencia a menores incentivos a la hora de buscar un empleo
 
 
5) MOROSIDAD, PROVISIONES Y GESTIÓN DEL EXCEDENTE
 
 
En cuanto a la tasa de morosidad, tenemos que recordar que a pesar de la elevada mora que presentan las entidades financieras españolas (bancos y cajas de ahorro), si consideramos únicamente el porcentaje que supone el saldo dudoso sobre la inversión total en hipotecas de particulares, la morosidad apenas supera el 3% en el conjunto del sistema.  Mientras que en Irlanda, la misma ratio llegó a alcanzar el triple de la cifra anterior
 
 
En cuanto al nivel de provisiones exigido, comentar que en el caso irlandés las exigencias del supervisor respecto a los inmuebles que se hallan en el balance de las entidades fueron mucho más livianas, ya que el nivel de provisiones permaneció prácticamente inalterado.
 
 
En contra, en el caso español, estas se han ido endureciendo de manera paulatina, tal y como se muestra a través de este enlace. En conclusión, tal y cómo se están desarrollando los acontecimientos, prevemos una caída aún mayor de los precios de la vivienda en España, que se prolongará en la medida en la que no se absorba el stock por parte del mercado y se sigan registrando tasas de desempleo tan elevadas como las que actualmente padecemos.


Equipo de redacción dE


Imagen | juanjaen

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