A mediados del año 2011, se aprobó el Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios. En este caso, se trataba de legislar para favorecer a los deudores hipotecarios ante procedimientos judiciales de ejecución hipotecaria.
En materia de ejecución hipotecaria, este RDL en base modifica la preexistente Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LEC). A continuación les exponemos las medidas tomadas para moderar el impacto negativo de la crisis económica sobre los ciudadanos hipotecados que no pueden hacer frente a sus obligaciones de pago.
FIJACIÓN DE UN PRECIO MÍNIMO EN ADJUDICACIÓN EN SUBASTA
Se impide que cualquier adjudicación al acreedor en subasta de un inmueble hipotecado como consecuencia de una ejecución se realice por un precio inferior al 60% del valor de tasación si no hay más postores y queda desierta, independientemente de la cuantía de la deuda total, para evitar el despojo del deudor. Con anterioridad a esta normativa, el valor mínimo en adjudicación estaba establecido en el 50% del valor de tasación.
Con esta modificación de la LEC se pretende garantizar que en caso de producirse una ejecución hipotecaria por impago, se anule o se reduzca al máximo la deuda remanente, que en principio, sí podría seguir siendo exigida en juicio ordinario.
Con esta norma se diferencian 2 situaciones:
- Si la deuda se aproximaba o era superior al 60% del valor de tasación, el deudor ejecutado se beneficia de la extinción o reducción de la deuda remanente. Con este nuevo régimen legal, al igual que bajo el régimen anterior, los acreedores tampoco están protegidos ante decisiones judiciales que les impidan ejercitar acciones personales para pretender el cobro del exceso del 60% de valor de tasación garantizado.
- Si la deuda era inferior al 60% del valor de tasación (tasación sobrevalorada), el acreedor no podrá adjudicarse la finca por valor inferior a ese 60%, teniendo que satisfacer con el exceso obtenido, las cargas posteriores, si las hubiese. En caso de venta en subasta, de existir sobrante, debería ser devuelto al hipotecado. Pero en adjudicación tras declararse desierta la subasta, no está prevista, en principio, devolución alguna al ejecutado. Aunque la jurisprudecia admite que, en casos en que esta diferencia es muy desproporcionada, se puede reclamar a la entidad en concepto de abuso de derecho o fraude de ley.
Algunos expertos explican que las actuaciones más convenientes de los acreedores en el segundo caso serían solicitar la adjudicación en cualquier caso, puesto que de lo contrario perdería la preferencia sobre la finca que quedaría libre de cargas: "Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esta facultad, el Secretario judicial procederá al alzamiento del embargo a instancia del ejecutado".
Otros expertos, abogando asimismo en favor de los acreedores, les recomiendan no continuar con la ejecución especial de los artículos 681 y siguientes de la LEC, sino renuciar a la ejecución o a la adjudicación por falta de postores e iniciar una ejecución ordinaria en la que habrá posibilidad de volver a tasar la finca a la baja.
REDUCCIÓN DEL DEPÓSITO EXIGIDO A LOS POSTORES EN SUBASTA
EL objetivo es mejorar la eficacia en las subastas, permitiendo una mayor concurrencia de pujas, y hacerlas más competitivas y que el precio sea más ajustado. Se reduce del 30% al 20% la cuantía del depósito exigido a los postores para pujar en la subasta. Se facilita la presencia de postores y la mejor adjudicación del inmueble hipotecado.
Si de acuerdo con el artículo129 de la Ley Hipotecaria, el precio obtenido por la venta de la vivienda habitual hipotecada es insuficiente para cubrir el crédito garantizado, la cantidad inembargable establecida en el artículo 607.1 de la LEC se incrementará en un 50% del Salario Mínimo Interprofesional (SMI) y en otro 30% del mismo por cada miembro del núcleo familiar que no disponga de ingresos propios regulares, salario o pensión, superiores al SMI.
Equipo de redacción dE
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