Como continuación del artículo referente al nuevo Código de Buenas Prácticas bancarias publicado esta semana con motivo de la reciente aprobación por el Gobierno de España, hoy queremos exponerle resumidamente la normativa adicional que incluye el mismo Real decreto-ley 6/2012 en relación a las ejecuciones hipotecarias.
INTERESES MORATORIOS
La norma incluye que, en todos los contratos de préstamo hipotecario en los que el deudor reúna los requisitos del umbral de exclusión y desde el momento en que aquel acredite ante la entidad esta circunstancia, los intereses moratorios serán como máximo el resultado de sumar a los intereses remuneratorios pactados un 2,5%.
FISCALIDAD
Para facilitar la formalización de la reestructuración de la deuda y minimizar el impacto de los gastos, se modifica el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPyAJD) para dejar exentos de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de AJD, las escrituras de novación de préstamos hipotecarios formalizadas al amparo de esta nueva norma RDL 6/2012.
En relación con la dación en pago, también se modifica la fiscalidad local (plusvalía) y el IRPF para eximir de obligaciones fiscales al antiguo deudor que entregó su vivienda:
- Según la nueva redacción de la Ley reguladora de las Haciendas Locales, para las transmisiones realizadas por los deudores del RDL 6/2012, tendrá la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente la entidad que adquiere el inmueble, sin que el sustituto pueda exigir al contribuyente el importe de las obligaciones tributarias satisfechas.
- Se añade una Disposición adicional (36ª) en la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas para dejar exenta de este impuesto la ganancia patrimonial que se pudiera generar en los deudores del RDL 6/2012 con ocasión de la dación en pago de su vivienda.
Se bonifican además en un 50% los derechos arancelarios notariales y registrales derivados de la cancelación del derecho real de hipoteca en los casos de dación en pago del deudor situado en el umbral de exclusión del RDL.
PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL
La ejecución extrajudicial, que es aquella que se realiza de forma asimiliada a la subasta pero ante notario, queda reglada de la siguiente forma para los procedimientos contra la vivienda habitual del deudor:
Si se presentan ofertas por un importe igual o superior al 70% del valor por el que el bien hubiese salido a subasta según escritura de constitución de hipoteca, se adjudicará la finca al mejor postor.
Si la oferta presentada es inferior al 70% del tipo de subasta, el deudor contará con un plazo de 10 días para presentar un tercero que ofrezca al menos el 70% del valor de tasación (obsérvese la diferencia entre tasación y tipo de subasta) o una cantidad que, siendo inferior, satisfaga al acreedor. De no presentar el deudor a nadie, el acreedor tendrá la facultad de pedir la adjudicación de la finca por importe igual o superior al 60% del valor de tasación. De no hacer uso de esta facultad, se adjudicará la finca a quien haya presentado la mejor oferta siempre que sea superior al 50% del valor de tasación o siendo inferior, cubra la cantidad reclamada por todos los conceptos.
Si no hubiese postores en la subasta, podrá el acreedor pedir la adjudicación por importe igual o superior al 60% del valor de tasación.
Además en el plazo de 6 meses desde la entrada en vigor del RDL 6/2012, el Gobierno debe proceder al desarrollo reglamentario de la ejecución extrajudicial con el fin de simplificar la venta extrajudicial e incorporar entre otras medidas, la posibilidad de la subasta electrónica.
ACCESO AL ALQUILER
Las personas que hayan sido objeto de desahucio a través de procedimiento judicial o extrajudicial con posterioridad al 1 de enero de 2012, podrán ser beneficiarios, con derecho de protección preferente, de las ayudas a inquilinos que regulan los artículos 38 y 39 del RD 2066/2008, de 12 de diciembre por el que se regula el Plan de Vivienda y Rehabilitación 2099-2012.
También podrán tener estas ayudas los inquilinos que suscriban contratos de arrendamiento como consecuencia de la dación en pago prevista en el Código de Buenas Prácticas cuando sus ingresos familiares no excedan de 2,5 veces el IPREM determinados de acuerdo con el artículo 4.1 del referido RD 2066/2008.
Equipo de redacción dE
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