Como ya les adelantamos en un artículo anterior, el Gobierno de España estaba trabajando en un plan para aliviar la carga social de los embargos hipotecarios. Pues bien, el pasado viernes día 9 de marzo el Gobierno aprobó el Real decreto-ley 6/2012, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos. Con esta norma, se establecen mecanismos orientados por un lado, a permitir la reestructuración de la deuda hipotecaria de quienes padecen extraordinarias dificultades para afrontar su pago y por otro lado, a flexibilizar las medidas de ejecución hipotecaria (embargos). Todo ello, sin desproteger las garantías, seguridad y solvencia que ha identificado históricamente el sistema hipotecario español y estableciendo las cautelas necesarias para impedir un uso fraudulento o abusivo de las medidas contempladas en el Real decreto-ley aprobado. Podemos estructurar resumidamente esta nueva norma en dos bloques:
1. CÓDIGO DE BUENAS PRÁCTICAS
Vaya por delante que este código de buenas prácticas es de adhesión voluntaria (no obligatorio) por parte de las entidades de crédito y que su aplicación además quedaría limitada a los deudores que cumplan:
- Estar dentro de los parámetros definidos en la propia norma como umbral de exclusión: La unidad familiar debe carecer de rentas del trabajo o actividades económicas; deben carecer además de otros bienes o derechos patrimoniales con los que satisfacer la deuda; la hipoteca debe recaer sobre la única vivienda del deudor, etc.
- Que el precio de compra de la vivienda sobre la que recae la hipoteca no exceda de unos límites baremados en la propia norma según la población donde se ubique el inmueble, que van desde 200.000 euros a 120.000 euros.
Establecido el ámbito de aplicación, el Código de Buenas Prácticas incluye:
A) Medidas previas a la ejecución hipotecaria: Reestructuración de deudas hipotecarias
La medida contempla establecer una carencia de capital (se siguen pagando sólo los intereses de cada cuota) durante 4 años; ampliación del plazo de amortización; reducción del tipo de interés durante el período de carencia. De resultar inviable financieramente la reestructuración, se podrán solicitar las medidas complementarias del siguiente apartado.
No podrán solicitar esta medida aquellos deudores que se encuentren inmersos en el procedimiento de ejecución hipotecaria, una vez producido el anuncio de la subasta.
B) Medidas complementarias
Los deudores para los que resulte inviable financiera y económicamente la reestructuración de la deuda según el punto anterior (se entienden inviables según esta norma los planes de reestructuración que arrojen una cuota mensual superior al 60% de los ingresos de la unidad familiar), podrán solicitar una quita (condonación) en el capital pendiente de amortización, que la entidad podrá aceptar o rechazar.
Esta medida puede ser solicitada por aquellos deudores inmersos en el procedimiento de ejecución hipotecaria en el que se haya producido el anuncio de la subasta o aquellos deudores cuyas viviendas presenten cargas posteriores a la hipoteca.
C) Medidas sustitutivas de la ejecución hipotecaria: Dación en pago
Los deudores hipotecarios sin recursos para los que las medidas anteriores no resulten viables podrán solicitar la dación en pago de su vivienda habitual. En estos casos la entidad estará obligada a aceptarla y supondrá la cancelación total de la deuda garantizada con la hipoteca y de las responsabilidades personales del deudor.
El deudor que opte por la dación en pago, puede solicitar permanecer en la vivienda un plazo de 2 años como arrendatario. Para ello debe satisfacer una renta anual del 3% del importe total de la deuda en el momento de la dación y el interés de demora derivado del impago de dicha renta será del 20%.
No podrán solicitar esta medida aquellos deudores que se encuentren inmersos en el procedimiento de ejecución hipotecaria, una vez producido el anuncio de la subasta o en los que la vivienda esté gravada con cargas posteriores.
2. OTRAS MEDIDAS CONTEMPLADAS EN LA NORMA
En esta semana les explicaremos otras medidas complementarias incluidas en el citado RDL 6/2012 entre las que se encuentran medidas fiscales de las transacciones implicadas, modificaciones en el procedimiento de ejecución extrajudicial, u otras ayudas para las personas afectadas por desahucios o por las medidas de flexibilización expuestas.
Equipo de redacción dE
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